Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada özellikle arsa sahipleri ile yükleniciler arasında sıklıkla kullanılan inşaat sözleşmelerinden biridir.
Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli bir payını veya yapılacak bağımsız bölümlerden belirli olanları yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bunun karşılığında arsa üzerinde sözleşmeye, projeye ve teknik kurallara uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlenir.
Hukuki uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan bu sözleşmeler; taşınmaz mülkiyeti, eser sözleşmesi, tapu işlemleri ve inşaat hukukunu birlikte ilgilendiren karma nitelikte sözleşmelerdir.
Sözleşmenin hazırlanması sırasında arsa paylarının ne zaman devredileceği, bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı, inşaatın teslim süresi, teknik şartname, gecikmenin sonuçları, cezai şart, eksik ve ayıplı işler ile sözleşmenin sona erdirilmesi gibi konuların açık şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bir yapı meydana getirmeyi; arsa sahibi ise bunun karşılığında yükleniciye belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlenir.
Türk Borçlar Kanunu'nda “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adı altında ayrıca düzenlenmiş bağımsız bir sözleşme tipi bulunmamaktadır.
Bununla birlikte sözleşmenin yüklenicinin inşaat yapma borcuna ilişkin kısmında Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri önem taşır.
TBK m.470'e göre eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki temel farklılık, arsa sahibinin karşı ediminin çoğunlukla para yerine arsa payı veya bağımsız bölüm devri olmasıdır.
Bu nedenle sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devrine ilişkin unsurlar içeren karma bir sözleşme niteliğindedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?
Sözleşmenin temel tarafları:
arsa sahibi veya arsa sahipleri,
yüklenici veya müteahhit
olarak karşımıza çıkar.
Arsanın birden fazla maliki varsa bütün paydaşların sözleşmedeki konumunun ve hangi payların nasıl devredileceğinin açık biçimde belirlenmesi önemlidir.
Yüklenicinin şirket olması halinde şirketin temsil ve imza yetkilerinin de sözleşme kurulmadan önce kontrol edilmesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri veya taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden şekil bakımından sıradan bir hizmet veya eser sözleşmesinden farklıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin işlemler resmi şekle tabidir. Bu nedenle arsa payı devrini içeren veya ileride taşınmaz devrini öngören kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartı önem taşır.
Uygulamada sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılmaktadır.
Tarafların kendi aralarında hazırladığı ve yalnızca imzaladığı adi yazılı bir belgenin, taşınmaz devri unsurunu içeren sözleşmeler bakımından gerekli resmi şekli her durumda sağladığı kabul edilemez.
Bununla birlikte şekle aykırı sözleşmeler bakımından tarafların sonraki davranışları, taşınmaz devrinin gerçekleşmesi ve sözleşmenin önemli ölçüde ifa edilmesi gibi durumlar ayrı hukuki değerlendirmeler doğurabilir.
Bu nedenle şekil eksikliği bulunan bir sözleşmenin sonuçları her dosyada ayrıca incelenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Evet.
Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği açıkça düzenlenmiştir.
Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır.
Örneğin arsa sahibinin sözleşmeden sonra taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi veya taşınmaz üzerinde başka haklar kurulması halinde, sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olup olmaması tarafların hukuki konumunu önemli ölçüde etkileyebilir.
Bu nedenle özellikle uzun süreli inşaat projelerinde tapuya şerh seçeneğinin sözleşme kurulurken değerlendirilmesi faydalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Neler Yazılmalıdır?
Bu sözleşmeler yalnızca “arsa verilecek, karşılığında daire yapılacak” şeklinde kısa hükümlerle düzenlenmemelidir.
Sözleşmede mümkün olduğunca açık şekilde aşağıdaki konular ele alınmalıdır:
Tarafların ve Taşınmazın Bilgileri
Arsanın;
ada,
parsel,
yüzölçümü,
tapu bilgileri,
mevcut takyidatları
doğru şekilde belirtilmelidir.
Bağımsız Bölüm Paylaşımı
Hangi daire, işyeri veya diğer bağımsız bölümün arsa sahibine; hangilerinin yükleniciye ait olacağı açıkça belirlenmelidir.
Yalnız “%50-%50 paylaşım” gibi genel ifadeler yerine mümkün olduğu ölçüde bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, net/brüt alan gibi özelliklerin açıklanması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
Teknik Şartname
Kullanılacak;
yapı malzemeleri,
pencere ve kapılar,
zemin kaplamaları,
ısıtma sistemi,
asansör,
ortak alanlar,
yalıtım,
elektrik ve mekanik tesisat
gibi unsurlar teknik şartnamede ayrıntılı şekilde düzenlenebilir.
Teknik şartnamenin sözleşmenin eki olduğunun açıkça belirtilmesi önemlidir.
İnşaata Başlama ve Teslim Tarihi
İnşaatın hangi tarihte başlayacağı ve hangi tarihte tamamlanarak teslim edileceği açık şekilde belirlenmelidir.
Ruhsat alınması gibi bir olaya bağlı başlangıç süresi öngörülüyorsa bunun da açık şekilde yazılması gerekir.
Ruhsat ve İskân İşlemleri
Yapı ruhsatının alınması, proje işlemleri, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması gibi yükümlülüklerin kime ait olduğu belirlenmelidir.
Arsa Paylarının Devir Zamanı
Arsa paylarının tamamının daha başlangıçta yükleniciye devredilmesi arsa sahibi açısından önemli riskler doğurabilir.
Bu nedenle pay devrinin inşaat seviyelerine bağlı şekilde kademeli yapılması düşünülebilir.
Örneğin belirli arsa paylarının;
temel tamamlandığında,
kaba inşaat bittiğinde,
ince işler tamamlandığında,
yapı kullanma izin belgesi alındığında
devredilmesine ilişkin sistemler kurulabilir.
Somut proje açısından hangi yöntemin uygun olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Arsa Sahibinin Başlıca Borçları Nelerdir?
Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmektir.
Bunun yanında sözleşmeye göre;
arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmek,
gerekli vekâletleri vermek,
proje ve ruhsat işlemlerinde gerekli işlemleri yapmak,
yüklenicinin sözleşmeye uygun çalışmasını engellememek
gibi başka yükümlülükler de bulunabilir.
Arsa sahibinin yükümlülüklerinin kapsamı sözleşmenin içeriğine göre değişir.
Yüklenicinin Başlıca Borçları Nelerdir?
Yüklenicinin temel borcu yapıyı sözleşmeye, imar mevzuatına, onaylı projeye, teknik şartnameye ve mesleki kurallara uygun şekilde tamamlamaktır.
Türk Borçlar Kanunu gereğince yüklenici üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek ve gerekli mesleki özeni göstererek yerine getirmek zorundadır.
Yüklenici ayrıca sözleşmenin içeriğine göre;
ruhsat işlemlerini yürütmek,
projeye uygun inşaat yapmak,
işi zamanında tamamlamak,
ayıpsız ve eksiksiz teslim gerçekleştirmek,
yapı kullanma izin belgesini almak,
ortak alanları tamamlamak
gibi yükümlülükler üstlenebilir.
Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu m.473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi bakımından iş sahibine bazı haklar tanır.
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi geciktirmesi veya bütün koşullar değerlendirildiğinde eseri kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde, şartları oluşmuşsa iş sahibinin teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönmesi gündeme gelebilir.
Ancak inşaat sözleşmelerinin kapsamı ve ekonomik değeri nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda aceleci hareket edilmemelidir.
Gecikmenin sebebi, sözleşmede öngörülen süreler, arsa sahibinin yükümlülükleri, ruhsat süreci ve inşaatın mevcut seviyesi birlikte değerlendirilmelidir.
Müteahhit İnşaatı Geç Teslim Ederse Ne Olur?
Teslim tarihinin sözleşmede açık şekilde belirlenmiş olması bu noktada önemlidir.
Yüklenicinin haklı bir sebep olmadan teslimde gecikmesi halinde arsa sahibinin somut olayın koşullarına göre;
gecikme nedeniyle uğradığı zararı,
kira kaybını,
sözleşmede varsa cezai şartı,
diğer zararlarını
talep etmesi gündeme gelebilir.
Ancak tazminatın hangi tarihten itibaren hesaplanacağı, yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği ve gecikmenin hangi taraftan kaynaklandığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Sözleşmede gecikme halinde aylık belirli bir bedel veya cezai şart kararlaştırılması ispat ve hesaplama bakımından önem taşıyabilir.
Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında eksik iş ve ayıplı iş kavramlarının birbirinden ayrılması önemlidir.
Eksik iş, sözleşmede yapılması kararlaştırılan bir işin hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır.
Örneğin sözleşmede yapılması kararlaştırılan;
otoparkın hiç yapılmaması,
asansörün tamamlanmaması,
çevre düzenlemesinin yapılmaması
eksik iş niteliğinde değerlendirilebilir.
Ayıplı iş ise yapılan imalatın sözleşmeye, projeye veya olması gereken teknik özelliklere uygun olmamasıdır.
Örneğin;
su yalıtımının hatalı yapılması,
sözleşmede belirtilenden düşük nitelikte malzeme kullanılması,
zeminin veya tesisatın kusurlu yapılması
ayıplı ifa oluşturabilir.
Bu ayrım arsa sahibinin kullanabileceği hukuki yollar bakımından önemlidir.
Ayıplı İnşaat Teslim Edilirse Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu m.474 uyarınca iş sahibi eserin tesliminden sonra imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıp varsa uygun süre içerisinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.
TBK m.475 ise ayıplı eser halinde iş sahibine belirli seçimlik haklar tanır.
Şartları bulunuyorsa iş sahibi;
sözleşmeden dönme,
eseri kabul ederek ayıp oranında bedelden indirim,
aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım
isteyebilir.
Ayrıca şartları varsa tazminat talebi de gündeme gelebilir.
Ancak taşınmaz üzerinde meydana getirilen yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı bakımından TBK'daki özel sınırlama dikkate alınmalıdır.
Ayıp İhbarı Yapmak Gerekir mi?
Evet, ayıp bakımından teslim sonrasında inceleme ve bildirim yükümlülüğü önemlidir.
Arsa sahibinin açık ayıpları zamanında inceleyip bildirmemesi bazı hakların kaybına neden olabilir.
Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli ayıplar daha sonra ortaya çıkarsa durumun gecikmeden yükleniciye bildirilmesi gerekir.
Bu nedenle ciddi teknik eksiklik veya ayıp şüphesi varsa durumun fotoğraf, video, teknik rapor veya gerektiğinde bilirkişi tespiti ile belgelenmesi önem taşıyabilir.
Eksik İşler Arsa Sahibi Tarafından Tamamlatılabilir mi?
Belirli şartlarda mümkün olabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesine göre bir yapma borcu borçlu tarafından yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya üçüncü kişi tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini isteyebilir.
İnşaat hukukunda bu yöntem uygulamada nama ifa olarak anılmaktadır.
Örneğin yüklenici inşaatı terk etmiş ve sözleşmede üstlendiği belirli işleri tamamlamamışsa, şartları bulunması halinde arsa sahibinin mahkemeden bu işlerin yüklenici hesabına tamamlanmasına izin verilmesini istemesi gündeme gelebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshedilebilir mi?
Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması sözleşmenin sona erdirilmesini gündeme getirebilir.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde “fesih” veya “sözleşmeden dönme” konusu oldukça önemlidir.
İnşaatın henüz başlangıç aşamasında olması ile büyük ölçüde tamamlanmış olması aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.
Yargıtay uygulamasında inşaatın tamamlanma oranı, tarafların edimlerini yerine getirme seviyesi, üçüncü kişilerin kazandığı haklar ve sözleşmenin mevcut durumu birlikte değerlendirilmektedir.
Bu nedenle uygulamada zaman zaman belirli tamamlanma oranlarından söz edilse de, kanunda “inşaat %90'a ulaşırsa mutlaka şu sonuç doğar” şeklinde sabit bir oran bulunmamaktadır.
Her dosyanın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
Sözleşmeden Dönme ile İleriye Etkili Fesih Arasındaki Fark
Sözleşmenin sona erdirilmesinin geçmişe veya ileriye etkili sonuç doğurması tarafların haklarını önemli ölçüde değiştirir.
Geçmişe etkili sona ermede tarafların mümkün olduğu ölçüde sözleşmeden önceki durumlarına dönmeleri gündeme gelebilir.
İleriye etkili sona ermede ise sözleşme belirli bir aşamaya kadar sonuç doğurmaya devam eder ve o ana kadar gerçekleştirilen edimler dikkate alınır.
Özellikle büyük ölçüde tamamlanmış inşaatlarda hangi sona erme yönteminin uygulanacağı ciddi ekonomik sonuçlara yol açabileceğinden mahkemenin somut olay değerlendirmesi önem taşır.
Yükleniciye Tapu Devri Yapılmışsa Ne Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin bazı payları inşaat tamamlanmadan yükleniciye devrettiği uygulamalar oldukça yaygındır.
Bu yöntemde yüklenicinin sözleşmeyi yerine getirmemesi halinde devredilmiş arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin hukuki durumu önemli uyuşmazlıklara yol açabilir.
Arsa sahibi şartların oluşması halinde;
tapu iptali ve tescil,
sözleşmenin sona erdirilmesi,
tazminat,
eksik iş bedeli
gibi taleplerde bulunabilir.
Ancak yüklenicinin bu taşınmazları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda değerlendirme daha karmaşık hale gelir.
Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu Nedir?
Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümleri inşaat devam ederken üçüncü kişilere satabilir veya alacağını devredebilir.
Bu durumda üçüncü kişinin arsa sahibine karşı hak ileri sürüp süremeyeceği;
yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediği,
tapu devrinin yapılıp yapılmadığı,
sözleşmenin şerh durumu,
üçüncü kişinin hukuki konumu,
tapu sicilinin durumu
gibi birçok faktöre bağlıdır.
Yargıtay'ın güncel kararlarında da yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin tescil talebi bakımından yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerinin yerine getirilip getirilmediğinin incelenmesine önem verilmektedir.
Bu nedenle “müteahhitten daire alan üçüncü kişi her durumda tapuyu alır” veya “arsa sahibi her durumda tapuyu geri alır” şeklinde genel bir sonuç çıkarmak doğru değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescil Davası
Sözleşme kapsamında bir taraf üzerine düşen edimleri yerine getirdiği halde diğer taraf taşınmaz devrinden kaçınıyorsa tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Örneğin yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamış fakat arsa sahibi yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümün tapusunu devretmiyorsa yüklenicinin tescil talebi doğabilir.
Bunun tersine yüklenici sözleşmeye aykırı davranmış ancak kendisine önceden tapu devri yapılmışsa arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinde bulunması söz konusu olabilir.
Böyle davalarda tarafların karşılıklı edimlerinin ne ölçüde yerine getirildiği önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart
Taraflar sözleşmede gecikme veya sözleşmeye aykırılık halinde uygulanacak cezai şart düzenleyebilir.
Örneğin teslim tarihinin aşılması halinde her ay için belirli bir bedel ödenmesi kararlaştırılabilir.
Ancak cezai şart hükmünün kapsamı ve uygulanabilirliği;
sözleşmenin niteliğine,
ihlalin türüne,
borçlunun durumuna ve
TBK hükümlerine
göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Cezai şartın bulunması, her durumda diğer tazminat taleplerinin otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşme hükmünün nasıl kaleme alındığı önemlidir.
İskan Alınmadan Teslim Yapılabilir mi?
Sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin alınması yüklenicinin teslim borcunun bir parçası olarak düzenlenmişse yalnız bağımsız bölümlerin fiziken tamamlanmış olması yüklenicinin bütün edimlerini yerine getirdiği anlamına gelmeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi, ortak alanların tamamlanması, kat mülkiyetinin kurulması ve sözleşmede öngörülen diğer idari işlemler de teslimin kapsamına dahil edilmiş olabilir.
Bu nedenle “anahtar teslimi” kavramının sözleşmede ne anlama geldiği açık şekilde tanımlanmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli Mahkeme
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasında genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevli kabul edilmektedir.
Ancak tarafların sıfatları ve uyuşmazlığın niteliği mahkemenin görevine ilişkin değerlendirmeyi etkileyebilir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise uyuşmazlığın talep türü, taşınmazın bulunduğu yer ve genel yetki kuralları birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer önem taşır.
Alacak ve Tazminat Kararı Nasıl İcra Edilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık sonucunda hükmedilen para alacaklarının tahsili gerektiğinde icra hukuku hükümleri gündeme gelebilir.
Bu süreçlerle ilgili genel bilgiler için İcra ve İflas Hukuku çalışma alanı sayfamız incelenebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Özellikle aşağıdaki başlıkların sözleşme kurulmadan önce değerlendirilmesi faydalıdır:
Tapu kaydı ve takyidatlar kontrol edilmelidir.
Yüklenicinin şirket ve temsil bilgileri incelenmelidir.
Projenin imar durumu araştırılmalıdır.
Bağımsız bölüm paylaşımı açık şekilde yazılmalıdır.
Teknik şartname ayrıntılı hazırlanmalıdır.
Teslim tarihi açıkça belirlenmelidir.
Gecikmenin sonuçları düzenlenmelidir.
Arsa paylarının hangi aşamada devredileceği belirlenmelidir.
Ruhsat ve iskân sorumluluğu açıkça yazılmalıdır.
Eksik ve ayıplı işlere ilişkin hükümler eklenmelidir.
Sözleşmenin sona ermesi halinde tarafların hakları düzenlenmelidir.
Tapuya şerh seçeneği değerlendirilmelidir.
Bu sözleşmeler yüksek ekonomik değer taşıdığı ve uzun yıllara yayılan sonuçlar doğurabildiği için sözleşmenin yalnız standart bir örnek üzerinden hazırlanması ileride önemli uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği Kullanmak Yeterli midir?
İnternette çok sayıda kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği bulunmaktadır.
Ancak her taşınmazın;
imar durumu,
parsel özellikleri,
malik yapısı,
paylaşım oranı,
proje koşulları,
yüklenici yapısı
farklıdır.
Bu nedenle standart bir sözleşme örneğinin doğrudan kullanılması bazı önemli risklerin düzenleme dışında kalmasına yol açabilir.
Örneğin başka bir proje için hazırlanmış sözleşmede arsa paylarının baştan yükleniciye devredilmesi uygun görülmüş olabilirken, başka bir proje açısından kademeli devir daha güvenli olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde En Sık Yaşanan Uyuşmazlıklar
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında şunlar bulunmaktadır:
inşaatın süresinde tamamlanmaması,
eksik veya ayıplı imalat,
projeye aykırı yapı,
vaat edilen metrekarenin sağlanmaması,
bağımsız bölümlerin farklı özellikte teslim edilmesi,
yapı kullanma izin belgesinin alınmaması,
arsa paylarının erken devredilmesi,
yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar,
tapu devrinden kaçınılması,
sözleşmenin sona erdirilmesi,
kira kaybı ve tazminat talepleri.
Uyuşmazlığın çözümünde sözleşme, teknik şartname, tapu kayıtları, ruhsat ve proje belgeleri ile inşaatın mevcut durumunun birlikte incelenmesi gerekir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yüksek ekonomik değer taşıyan ve uzun süreli sonuçlar doğuran karma nitelikte bir sözleşmedir.
Sözleşmenin sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için yalnız bağımsız bölüm paylaşımının belirlenmesi yeterli değildir.
Resmi şekil, tapuya şerh, arsa paylarının devir zamanı, teslim süresi, teknik şartname, ruhsat ve iskân işlemleri, eksik ve ayıplı işler, cezai şart ve sözleşmenin sona erdirilmesinin sonuçları açık şekilde düzenlenmelidir.
Uyuşmazlık ortaya çıktığında ise inşaatın hangi seviyede olduğu, tarafların hangi edimleri yerine getirdiği, tapu devirlerinin yapılıp yapılmadığı ve üçüncü kişilerin hak kazanıp kazanmadığı birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüklenicinin temerrüdü, ayıplı veya eksik ifa, tapu iptali ve tescil ile sözleşmenin sona erdirilmesi gibi konularda her olay kendi sözleşmesi ve somut koşulları çerçevesinde incelenmelidir.
İlk Yayın Tarihi: 26 Ocak 2024
Son Güncelleme: 18 Eylül 2026
Yazar: Av. Mehtap Kamalak
Temel Kaynaklar:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.113 ve m.470-478;
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 ve m.1009;
- 2644 sayılı Tapu Kanunu;
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu.
